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    《云浮市云城區(qū)舊村莊、舊廠房改造成本核算暫行辦法》（詳見(jiàn)附件）已經(jīng)市人民政府同意，云浮市司法局審查通過(guò)，現(xiàn)予印發(fā)并于2020年1月11日起實(shí)施。現(xiàn)予以公布。

    特此通告。

    附件：《云浮市云城區(qū)舊村莊、舊廠房改造成本核算暫行辦法》

                     云浮市自然資源局

                       2019年12月20日

云浮市云城區(qū)舊村莊、舊廠房改造成本核算暫行辦法

第一章總則

       第一條 為進(jìn)一步明確云城區(qū)舊村莊、舊廠房改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范改造成本核算方式，科學(xué)測(cè)算項(xiàng)目改造成本，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）等政策法規(guī)，結(jié)合云城區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。

       第二條 云城區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)的舊村莊、舊廠房改造項(xiàng)目的改造成本核算適用本辦法。

第二章舊村莊成本核算

       第三條 舊村莊全面改造成本構(gòu)成主要包括前期費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、復(fù)建費(fèi)用、其他費(fèi)用等。

       前款所稱前期費(fèi)用是指包含基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、單元規(guī)劃編制費(fèi)、項(xiàng)目實(shí)施方案編制費(fèi)、融資樓面地價(jià)評(píng)估費(fèi)、土地勘測(cè)定界費(fèi)在內(nèi)的項(xiàng)目前期工作費(fèi)用；拆遷費(fèi)用是指包含拆運(yùn)費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話等設(shè)施遷移費(fèi)、歷史建筑遷建或者修繕費(fèi)、臨遷費(fèi)等費(fèi)用；其他費(fèi)用是指包含地質(zhì)處理費(fèi)、協(xié)調(diào)費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)用費(fèi)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤費(fèi)、整合周邊土地費(fèi)等費(fèi)用。

       第四條 現(xiàn)狀建筑拆運(yùn)費(fèi)按不高于每平方米30元的標(biāo)準(zhǔn)核算（含拆卸、余泥排放等費(fèi)用）；拆遷現(xiàn)住房屋需舉家搬遷的，搬家補(bǔ)助費(fèi)按3000元/戶標(biāo)準(zhǔn)核算（含搬出、搬進(jìn)費(fèi)用）；屋內(nèi)裝有電話、空調(diào)、有線電視、寬帶網(wǎng)等設(shè)施需遷移的，按云城區(qū)對(duì)應(yīng)的征地拆遷補(bǔ)償相關(guān)政策文件計(jì)算遷移費(fèi)。

       第五條 不可移動(dòng)文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑保護(hù)費(fèi)用（遷建或者修繕）根據(jù)具體的保護(hù)方案確定，并計(jì)入改造成本。

       第六條 在不突破規(guī)劃建筑總量的情況下，舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅以及集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)的復(fù)建總量可以通過(guò)以下方式進(jìn)行核定：

       （一）住宅復(fù)建總量可以按照“棟”或者“戶”兩種方式進(jìn)行核定。在滿足一戶一宅前提下，以“棟”方式核定的，住宅復(fù)建總量按照每棟村民住宅建筑面積280平方米乘以改造范圍內(nèi)合法住宅建筑的總棟數(shù)，或者以合法住宅建筑基底總面積的3.5倍，并以不超過(guò)總量10％的比例上浮后核定；以“戶”方式核定的，住宅復(fù)建總量按照每戶280平方米乘以改造范圍內(nèi)的總戶數(shù)進(jìn)行核定，“戶”的核定標(biāo)準(zhǔn)按照本市村莊規(guī)劃建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

       對(duì)于無(wú)合法證明，但符合一戶一宅政策的生活房屋或者屬于1986年12月31日前可以補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)的歷史建筑，可以參照合法住宅建筑的核定標(biāo)準(zhǔn)給予核定；對(duì)于不符合前述情形的無(wú)合法證明住宅，不予核定。

       本款所稱“合法住宅建筑”指具有下列文件之一，包括：房屋產(chǎn)權(quán)證、村鎮(zhèn)建房許可證、宅基地證、2009年12月31日前的有關(guān)批準(zhǔn)使用房屋宅基地的證明或者區(qū)級(jí)人民政府實(shí)施村民建房登記管理的證明、確認(rèn)屬于一戶一宅的建設(shè)證明等。

       （二）集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量可以按現(xiàn)有建筑面積方式核定。其中合法物業(yè)建筑按1：1核定復(fù)建量；無(wú)合法證明但2009年12月31日前已建成的建筑按照保障改造后集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)收入不降低的原則折算準(zhǔn)予復(fù)建的總量，剩余建筑面積可以按房屋建安成本補(bǔ)償計(jì)入改造成本。2009年12月31日后建成的無(wú)合法證明的物業(yè)建筑，不予核定。本款所稱“合法物業(yè)建筑”指有房屋產(chǎn)權(quán)證或者合法報(bào)建手續(xù)。

       舊村莊改造范圍內(nèi)涉及的空余地及附屬設(shè)施用地可以按現(xiàn)狀用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償，或者等價(jià)折算為集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)，并計(jì)入集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建量。

       第七條 舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅及集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建的改造成本可以按以下情形進(jìn)行核定：

       （一）合法住宅建筑與2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的住宅建筑的總量不超過(guò)核定復(fù)建總量的，準(zhǔn)予按照按1:1復(fù)建，并計(jì)入改造成本；超過(guò)核定復(fù)建總量的，按核定復(fù)建總量復(fù)建，超出面積按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償，評(píng)估程序和實(shí)施辦法參照國(guó)有土地上房屋征收的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，或者在不超過(guò)集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量的前提下，可以按照住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當(dāng)?shù)脑瓌t，按比例折算轉(zhuǎn)化為集體商業(yè)物業(yè)，計(jì)入改造成本。

       （二）集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)按本辦法第六條第（二）款核定的準(zhǔn)予復(fù)建的總量核算改造成本。

       （三）2009年12月31日前建成的無(wú)合法證明的且不符合一戶一宅政策或者不能補(bǔ)辦手續(xù)的住宅按房屋建安成本價(jià)每平方米1500元核算，計(jì)入改造成本。

2009年12月31日后建成的無(wú)合法證明的房屋建筑（包括住宅和集體物業(yè)），原則上不計(jì)入改造成本。

       （四）復(fù)建成本的計(jì)算應(yīng)根據(jù)復(fù)建住宅及其配套設(shè)施，復(fù)建集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)的建設(shè)等級(jí)，嚴(yán)格按照《舊村莊改造成本構(gòu)成一覽表》核定的綜合單價(jià)（包括前期費(fèi)、含深基坑支護(hù)地下室的單體建安工程費(fèi)、小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等）標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

       第八條 臨遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)該區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際租金和村所在區(qū)域的市場(chǎng)租金水平評(píng)估確定。住宅臨遷費(fèi)單價(jià)可以在每平方米每月10元至20元范圍內(nèi)浮動(dòng)；集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)等商業(yè)面積臨遷費(fèi)單價(jià)可以在每平方米每月20元至40元范圍內(nèi)浮動(dòng)。

       合法的房屋建筑與2009年12月31日前建成的建筑，經(jīng)核定準(zhǔn)予復(fù)建的，舊村規(guī)模較大、整體實(shí)施改造、一次性搬遷的，可以按5年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用；舊村規(guī)模較大、分期實(shí)施改造、分步搬遷的，可以按4年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用（即“準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑面積×臨遷單價(jià)×60個(gè)月/48個(gè)月+準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積×臨遷單價(jià)×60個(gè)月/48個(gè)月”）。2009年12月31日之后建成的無(wú)合法證明的建筑，不得計(jì)算臨遷費(fèi)。

       第九條 舊村莊改造范圍內(nèi)規(guī)劃的市政配套及公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)無(wú)償移交政府及相關(guān)職能部門(mén)。其中舊村莊改造范圍內(nèi)非經(jīng)營(yíng)性的設(shè)施建設(shè)投資均計(jì)入改造成本，并優(yōu)先配套建設(shè)。

第三章舊廠房成本核算

       第十條 舊廠房全面改造成本構(gòu)成主要包括前期費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及其他費(fèi)用。其中前期費(fèi)用、其他費(fèi)用內(nèi)容與舊村莊改造對(duì)應(yīng)部分相一致。

       第十一條 舊廠房改造范圍內(nèi)的土地及地上建筑物可以按以下補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)核算改造成本。

       （一）已辦理土地、房屋登記或者經(jīng)認(rèn)定具有合法土地、房屋權(quán)屬的廠房。其土地按現(xiàn)狀用途土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)核算成本，地上廠房按如下標(biāo)準(zhǔn)核算成本：

       1、H鋼結(jié)構(gòu)星鐵皮廠房：檐高7米以上（含7米）每平方米補(bǔ)償350元，檐高7米以下每平方米補(bǔ)償300元；

       2、豬籠鐵結(jié)構(gòu)星鐵皮廠房：檐高7米以上（含7米）每平方米補(bǔ)償250元，檐高4米至7米每平方米補(bǔ)償200元，檐高4米以下每平方米補(bǔ)償150元；

       3、混凝土地板每立方米補(bǔ)償450元。

       （二）未經(jīng)登記且無(wú)法認(rèn)定為具有合法土地、房屋權(quán)屬的廠房，其土地可以按不高于前款規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)核算成本；地上建筑（包括搶建的違章建筑），原則上不予補(bǔ)償，若受償人配合推進(jìn)搬遷工作的，可以給予一定的清退費(fèi)用。

       第十二條 舊廠房改造采取物業(yè)形式實(shí)施補(bǔ)償?shù)模淇梢约{入改造成本的物業(yè)建設(shè)成本總額不得高于按本辦法第十一條核定的可以計(jì)入改造成本總額。

       第十三條 舊廠房改造范圍內(nèi)涉及遷移電力（桿、塔）通訊、廣播線（纜）以及輸水管道等專業(yè)管線等公共配套設(shè)施的，按有資質(zhì)的專業(yè)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的數(shù)額補(bǔ)償，計(jì)入改造成本。

       第十四條 對(duì)合法經(jīng)營(yíng)的商戶給予從搬出之日起至物業(yè)交付期間內(nèi)的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，按照廠房搬遷前的效益，以簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議前一年內(nèi)月平均稅后利潤(rùn)計(jì)算（不能提供納稅情況等證明或者無(wú)法核算稅后利潤(rùn)的，參照同類廠房市場(chǎng)租金計(jì)算）。

第四章附則

       第十五條 舊村莊、舊廠房改造涉及地質(zhì)處理或者整合周邊地塊的，應(yīng)開(kāi)展專項(xiàng)評(píng)估，并依據(jù)評(píng)估結(jié)果將相應(yīng)費(fèi)用計(jì)入改造成本；涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛等費(fèi)用的，按照國(guó)家、省、市相應(yīng)規(guī)定核算，計(jì)入改造成本；涉及組織協(xié)調(diào)舊改項(xiàng)目推進(jìn)的，改造主體支出費(fèi)用符合云城區(qū)征地拆遷工作經(jīng)費(fèi)管理相關(guān)規(guī)定的，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及區(qū)“三舊”改造行政主管部門(mén)核實(shí)確認(rèn)后，可以計(jì)入改造成本。

       第十六條 舊村莊改造中被拆遷人按時(shí)簽約并搬遷的，可以按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，并計(jì)入改造成本。

       （一）簽約獎(jiǎng)勵(lì)：被拆遷人自確定的簽約之日起10日內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，給予10000元/戶獎(jiǎng)勵(lì)，逾期簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，不予獎(jiǎng)勵(lì)。

       （二）搬遷獎(jiǎng)勵(lì)：被拆遷人自簽訂補(bǔ)償協(xié)議之日起10日內(nèi)搬遷騰空房屋的，給予3000元/戶獎(jiǎng)勵(lì)；逾期搬遷騰空房屋的，不予獎(jiǎng)勵(lì)。

       第十七條 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前期費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、復(fù)建費(fèi)用（屬于舊村莊<居>改造需包括此項(xiàng)）、其他費(fèi)用及拆遷獎(jiǎng)勵(lì)（屬于舊村莊<居>改造需要包括此項(xiàng)）總和的3%計(jì)算，確實(shí)需要突破的，最高不超過(guò)5%，用于補(bǔ)償過(guò)程中實(shí)際發(fā)生但又未納入改造成本部分的費(fèi)用。包括拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)租賃合同提前解約等未計(jì)入改造成本的費(fèi)用。

       第十八條 舊村莊、舊廠房改造用于協(xié)議出讓地塊所補(bǔ)繳的土地出讓金可以納入改造成本，具體按《云浮市“三舊”改造管理辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

       第十九條 舊村莊、舊廠房改造個(gè)案需突破以上條款規(guī)定的核算標(biāo)準(zhǔn)或者需在成本構(gòu)成項(xiàng)目以外新增專項(xiàng)成本的，由云城區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際進(jìn)行充分論證，研究確定。

       第二十條 本辦法自2020年1月11日起施行，有效期至2026年1月10日。

       附件：1、舊村莊成本核算一覽表

       2、舊廠房成本核算一覽表

       附件1

舊村莊成本核算一欄表

       附件2

舊廠房改造成本核算一覽表