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      政策原文：關于印發(fā)實施《云浮市關于云城區(qū)不動產登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》的通告

      《不動產登記暫行條例》（國務院第656號令）實施以后，原來分散在各部門的土地、房屋、林地、草地等不動產登記職責統(tǒng)一由不動產登記機構承擔。統(tǒng)一登記實施前土地登記、房屋登記分別由國土資源、房屋主管部門負責，由于部門之間登記信息未實現有效共享，加上相關部門在辦理登記時未嚴格審核把關，造成相當數量的歷史房屋登記存在房地權利人、權利性質、范圍相互矛盾或房屋登記缺乏規(guī)劃、竣工驗收材料、合法的土地權屬來源等情況。這類因原土地、房屋分散登記的弊端帶來的遺留問題，隨著不動產統(tǒng)一登記制度的深入推進而集中爆發(fā)，且無法延續(xù)登記，使登記機構陷入進退兩難的境地，影響了登記業(yè)務開展，也影響了不動產權利人的合法權益。因此，加緊出臺指導全省解決各類歷史遺留問題、促進相關工作銜接的文件顯得猶為迫切。為此，我局擬定了《云浮市關于云城區(qū)不動產登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》（以下簡稱《處理意見》）。

      《處理意見》主要包括四部分內容。現對其中的主要政策解讀如下：

       第一部分提出了解決不動產登記歷史遺留問題的歷史背景。

       不動產登記實施前土地登記、房屋登記分別由國土資源、房屋主管部門負責，由于部門之間登記信息未實現有效共享等種種原因，導致土地、房屋分散登記的弊端帶來的遺留問題，隨著不動產統(tǒng)一登記的深入推進而逐漸顯露，且無法延續(xù)登記，影響了登記業(yè)務正常開展，也影響了不動產權利人的合法權益。

       第二部分提出了解決不動產登記歷史遺留問題的處理原則。

       即以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，深入貫徹習近平總書記重要講話精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現實、為民利民”為原則，以各級政府為主體，以維護人民群眾利益為核心，妥善解決不動產登記歷史遺留問題。

       第三部分《處理意見》適用范圍。

       本《處理意見》適用于云浮市云城區(qū)行政區(qū)域范圍內實施的不動產登記。云安區(qū)、羅定市、郁南縣、新興縣自然資源部門可參照本《處理意見》或根據當地實際制定出臺處理歷史遺留問題的規(guī)范性文件。

       第四部分主要對不動產登記歷史遺留問題分類提出原則性處理意見。

      《處理意見》主要著眼于對云城區(qū)（市本級）實施的不動產登記，具有共性、普遍性問題進行原則性的規(guī)定。

       一是關于房屋所有權和土地使用權主體不一致的問題。由于原土地房屋分開登記，很多房屋在沒有辦理土地使用權證或不符合相關規(guī)定無法辦理土地使用權證的情況下，辦理了房屋所有權證甚至還進行了轉讓（含多次轉讓），因此出現了大量的歷史遺留問題，包括房屋土地權屬來源資料不齊、只有房產證沒有土地使用證等。對于該類問題，主要是對依法可以辦理土地使用權證的，依法依規(guī)辦理房地合一的不動產權證書；對需要補充相關手續(xù)的，按照規(guī)定盡力完善手續(xù)；對小產權房等不符合法律法規(guī)規(guī)定的，不予辦理相關登記手續(xù)。

       二是關于房地產開發(fā)及個人建房過程中違反土地管理、規(guī)劃管理的問題。對于該類問題，劃分時間段分類進行處理：不動產統(tǒng)一登記實施后的，要求有關部門依法作出處理后，再行辦理不動產登記；不動產統(tǒng)一登記實施前的，符合一定條件，可先行辦理登記，但要在登記簿和證書中標注“相關違法違規(guī)情況須待進一步處理”，并由不動產所在地縣級以上政府責成相關部門在登記后一年內處理完畢。

       三是關于單方申請登記問題。由于開發(fā)建設單位已注銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產登記手續(xù)的，在土地和房屋權屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準文件齊備清楚，相關材料齊全的情況，可單方申請登記，不動產登記機構經核實并公告后予以辦理。

       四是關于房改房等問題。分兩種情況：對于出讓性質的宗地，考慮到有些房改房或經適房所在宗地雖為出讓性質，但并未按市場價格繳納相關價款，須按規(guī)定繳納相關價款；對于劃撥性質的宗地，須依法補繳土地出讓金。

       五是關于房屋用途和土地用途不一致問題。首先，明確處理范圍是不動產統(tǒng)一登記實施前房屋用途和土地用途登記不一致的不動產。其次，明確未經依法批準，登記時不得改變不動產用途，并要求地方政府在登記后一年內組織完善相關手續(xù)。同時根據《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類對應的標準，明確之前土地用途登記為“城鎮(zhèn)混合住宅用地”、“綜合用地”的，如何進行分類登記。

       六是關于土地處于抵押狀態(tài)下的不動產登記問題。明確經抵押權人同意，可依法辦理登記，但須注明土地抵押狀況。

       七是關于不動產統(tǒng)一登記實施前的違法抵押問題。明確由不動產所在地的縣級以上政府對違法抵押問題先行妥善處理完畢，再由不動產登記機構根據處理結果依法辦理登記。

       八是關于農村宅基地房屋不動產登記問題。考慮到鄉(xiāng)村規(guī)劃的覆蓋問題，結合我市目前宅基地使用情況，對所需提供的材料進行了明確。

       九是關于房屋跨宗地問題。明確須先行對所涉宗地按照房屋與宗地對應一致原則進行分割、合并或調整邊界處理后，再行辦理登記手續(xù)。

       十是關于在《不動產登記暫行條例》實施前，沒有辦理《建筑工程施工許可證》的私人建房，無法取得房屋竣工驗收材料，明確當事人可委托第三方有資質的房屋安全鑒定機構出具《房屋結構安全性鑒定報告》《消防安全評估報告》代替《房屋建筑工程竣工驗收備案表》，辦理土地使用權及房屋所有權的不動產登記。