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政策解讀:關(guān)于《云浮市云城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)收暫行規(guī)定》的政策解讀

政策解讀:一圖讀懂《云浮市云城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)收暫行規(guī)定》

各縣（市、區(qū)）人民政府，市直有關(guān)部門：

      《云浮市云城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格計(jì)收暫行規(guī)定》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市自然資源局反映。

云浮市自然資源局

2020年2月6日

云浮市云城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格計(jì)收暫行規(guī)定

【2020年2月6日印發(fā) 根據(jù)2022年11月30日《云浮市人民政府關(guān)于部分行政規(guī)范性文件予以修改、廢止和延長(zhǎng)實(shí)施期限的決定》（云府〔2022〕43號(hào)）修改。】

       第一條  為加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，規(guī)范地產(chǎn)交易行為，完善國(guó)有土地有償使用制度，實(shí)現(xiàn)土地資源宏觀調(diào)控，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市云城區(qū)實(shí)際，制定本規(guī)定。

       第二條  云浮市城區(qū)范圍內(nèi)，下列情形適用本規(guī)定：

       1、以出讓或劃撥方式供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地計(jì)收地價(jià)款；

       2、以劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),辦理協(xié)議出讓計(jì)收地價(jià)款；

       3、以出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，因調(diào)整容積率后增加建筑面積或者改變用途等補(bǔ)繳土地價(jià)款。

       第三條  本規(guī)定所稱國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格指國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)價(jià)格，主要包括基準(zhǔn)地價(jià)和市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)。

基準(zhǔn)地價(jià)由市自然資源部門會(huì)同有關(guān)部門制定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后公布施行，并且根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地市場(chǎng)供求狀況適時(shí)調(diào)整。

       市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)由相應(yīng)土地評(píng)估資質(zhì)的土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估并且綜合確定，評(píng)估經(jīng)費(fèi)納入政府年度財(cái)政預(yù)算。

       第四條  基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地和公共服務(wù)項(xiàng)目用地四種，其他用途土地的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)土地用途（類別）修正系數(shù)表（附表）。

       第五條 經(jīng)批準(zhǔn)采取無(wú)償劃撥方式提供的土地使用權(quán)，按照現(xiàn)狀供地。宗地紅線外通路、通電、給水、排雨水、排污水、通訊和宗地紅線內(nèi)土地平整的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，由用地單位承擔(dān)。

       第六條  以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開(kāi)方式出讓的國(guó)有建設(shè)用地，按實(shí)際成交價(jià)格計(jì)收土地價(jià)款。

公開(kāi)出讓的起始價(jià)為公開(kāi)出讓底價(jià)。

起始價(jià)不得低于相應(yīng)地段、相應(yīng)用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和，不得低于國(guó)家、省規(guī)定的土地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

       第七條 以協(xié)議出讓方式供應(yīng)的政府儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，按擬出讓時(shí)市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)計(jì)收土地價(jià)款。協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納稅費(fèi)之和。有基準(zhǔn)地價(jià)的片區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％，不得低于國(guó)家、省規(guī)定的土地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

       第八條劃撥土地協(xié)議出讓時(shí)，補(bǔ)繳地價(jià)款按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收：

       1、出讓時(shí)不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，按照自然資源部門同意協(xié)議出讓時(shí)現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，減去原劃撥土地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的差額計(jì)收；

       2、出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃條件的，按照自然資源部門同意協(xié)議出讓時(shí)新設(shè)定規(guī)劃條件下的出讓土地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的差額計(jì)收、

       第九條 以出讓方式（含劃撥土地協(xié)議出讓、出讓土地后轉(zhuǎn)讓，下同）取得使用權(quán)的土地經(jīng)批準(zhǔn)改變用途或容積率等規(guī)劃條件的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收補(bǔ)繳地價(jià)款：

       1、調(diào)整容積率。調(diào)整容積率的，補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積。樓面地價(jià)按新容積率的規(guī)劃條件、自然資源部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)款申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)的樓面地價(jià)確定。

       核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件后新增的建筑面積為準(zhǔn)，或者以規(guī)劃條件核實(shí)（規(guī)劃竣工驗(yàn)收）時(shí)實(shí)測(cè)的新增建筑面積（施工誤差范圍內(nèi)）為準(zhǔn)。

       因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)繳地價(jià)款可按估價(jià)期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確定。

       容積率調(diào)整前后均低于1.0的，按容積率1.0核算樓面地價(jià)。

       2、調(diào)整用途。調(diào)整用途的，補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價(jià)均為自然資源部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)款申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格。

用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。各用途的樓面地價(jià)按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。

       3、多項(xiàng)條件同時(shí)調(diào)整。多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)整的，應(yīng)分別核算各項(xiàng)條件調(diào)整帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。

       用途與容積率同時(shí)調(diào)整的。需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)按新容積率、新用途規(guī)劃條件在自然資源部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定，舊用途樓面地價(jià)按原容積率規(guī)劃條件下在自然資源部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定。

       第十條   在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，以出讓方式取得的工業(yè)用地提高土地利用效率和增加容積率的，經(jīng)核準(zhǔn)不增收出讓金。工業(yè)用地中配套的行政辦公及生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施原則上不得超過(guò)項(xiàng)目總用地面積的7%或總建筑面積的14%；經(jīng)批準(zhǔn)超過(guò)項(xiàng)目總用地面積7%或總建筑面積14%的部分，按超過(guò)部分用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)計(jì)收地價(jià)款，兩種都超過(guò)時(shí)按孰高原則取高者收取地價(jià)款。經(jīng)認(rèn)定的新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，配套的行政辦公及生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積比例不超過(guò)15%的，可按工業(yè)用途管理。

       第十一條   土地出讓合同約定的配套設(shè)施建筑面積涉及調(diào)整的，地價(jià)款按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收：

       1、原土地出讓合同未計(jì)收出讓金的配套設(shè)施，現(xiàn)配套設(shè)施的建筑面積發(fā)生調(diào)整，原合同已有約定的，從其約定；未約定的，應(yīng)當(dāng)按照配套設(shè)施的用途，根據(jù)現(xiàn)有政策核查增加建筑面積，確定補(bǔ)繳地價(jià)款。

       2、已簽訂土地出讓合同的公開(kāi)出讓項(xiàng)目，在原規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積的基礎(chǔ)上增加配套設(shè)施建筑面積（屬正常調(diào)整的除外），而且該配套設(shè)施無(wú)償移交政府的，增加建筑面積部分無(wú)需補(bǔ)繳地價(jià)款，按劃撥方式辦理，但是不得擅自改變用途。

       第十二條  用地容積率小于或等于1.0的，按用地面積計(jì)價(jià)；用地容積率大于1.0的，按計(jì)容建筑面積計(jì)價(jià)。土地使用合同另有約定的除外。

       第十三條  為鼓勵(lì)利用地下空間，對(duì)商服用途的地下空間（包括半地下室）建筑面積計(jì)收地價(jià)款。其他用途的，不計(jì)收地價(jià)款。

       以有償方式取得土地使用權(quán)的地下空間用作零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、旅館用地、娛樂(lè)用地或其他商服用地的，按附表中對(duì)應(yīng)的各自用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的42%計(jì)收地價(jià)。

       第十四條  涉及“三舊”改造土地使用權(quán)的地價(jià)款計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)按照現(xiàn)行“三舊”改造政策執(zhí)行；涉及征地留用地的地價(jià)款計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)按照征地留用地政策執(zhí)行。

       第十五條  辦理地價(jià)款計(jì)收時(shí)，商服用地按項(xiàng)目整體的計(jì)算容積率建筑面積和商服用途地下空間建筑面積，分別核算計(jì)收。若核算地價(jià)款減少的，仍按原約定執(zhí)行。

       因調(diào)整容積率、改變用途和用途結(jié)構(gòu)調(diào)整等土地使用條件，核算地價(jià)款減少的，不予退回。

       第十六條  政府及其職能部門的工作人員，在辦理土地出讓、劃撥土地協(xié)議出讓、建設(shè)用地改變用途等地價(jià)款計(jì)收工作中收受賄賂、玩忽職守的，依有關(guān)規(guī)定給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

       第十七條    土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地協(xié)議出讓、提高容積率、改變用途時(shí)提供虛假資料或者辦理過(guò)程中賄賂工作人員等違反法律、法規(guī)的，由相關(guān)主管部門依法處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

       第十八條   本規(guī)定自2020年3月10日起實(shí)施，有效期至2025年12月31日。

       其他縣（市、區(qū)）、云浮新區(qū)可以參照本規(guī)定執(zhí)行。

附表：

云浮市云城區(qū)土地用途（類別）修正系數(shù)表

       注：（1）上述修正系數(shù)通過(guò)修正將一級(jí)用途商服、住宅、工業(yè)、公共服務(wù)項(xiàng)目用地?cái)U(kuò)大到其他土地利用二級(jí)分類，修正后為對(duì)應(yīng)二級(jí)用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)，僅適用于基準(zhǔn)地價(jià)。

      （2）上表中，商服用地除零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、娛樂(lè)用地、其他商服用地外，其余的旅館用地、商務(wù)金融用地、總部企業(yè)辦公用地和會(huì)展用地以商服基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)經(jīng)用地類型修正后作為該用地類型的平均樓面地價(jià)，不包括商服路線價(jià)，容積率修正套用住宅的容積率修正表進(jìn)行計(jì)算。

      （3）上表中特殊用地中的殯葬用地以公共服務(wù)項(xiàng)目（類別一）用地基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)經(jīng)用地類型修正后作為該用地類型的地面地價(jià)，且不作容積率修正。

      （4）其他用地類型土地剩余年期修正系數(shù)根據(jù)設(shè)定使用年期及土地還原率計(jì)算年期修正系數(shù)，剩余使用年期修正系數(shù)的計(jì)算公式為:

       式中：—對(duì)應(yīng)參照用途的土地還原率；—土地使用權(quán)法定最高出讓年期；

       —其他用地類型土地剩余使用年期；Y—出讓年期修正系數(shù) 。