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   一、出臺(tái)背景

    為加快推進(jìn)“三舊”改造工作，自2016年以來(lái)，廣東省人民政府、原廣東省國(guó)土資源廳先后出臺(tái)了《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96 號(hào)）（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“96號(hào)文”）、《關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》（粵國(guó)土資規(guī)〔2018〕3 號(hào)）（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“3號(hào)文”）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“指導(dǎo)意見(jiàn)”）等一系列“三舊”改造政策文件，新的政策文件在規(guī)劃管理制度、公益性用地落實(shí)、審批職權(quán)調(diào)整、超標(biāo)“三地”處理、地價(jià)計(jì)收及供地方式、整體成片連片改造、拆遷“釘子戶(hù)”問(wèn)題等方面提出了新的內(nèi)容與要求。與此同時(shí)，我市市府辦自2009年印發(fā)《云浮市推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地實(shí)施辦法》（云府辦〔2009〕95號(hào)）（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“實(shí)施辦法”）至今，近十年間“三舊”改造政策基本處于停滯階段，《實(shí)施辦法》與省最新政策內(nèi)容已明顯脫節(jié)。因此，亟需對(duì)《實(shí)施辦法》內(nèi)容進(jìn)行修訂與細(xì)化，以便充分釋放最新“三舊”政策紅利，推進(jìn)我市“三舊”工作開(kāi)展實(shí)施。

    二、起草依據(jù)及過(guò)程

    （一）起草依據(jù)

    《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)）、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（中華人民共和國(guó)主席令第74號(hào)）、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）、《國(guó)土資源部關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》（廣東省人民政府令第189號(hào)）、《廣東省關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知意見(jiàn)》（粵府〔2016〕96號(hào)）、《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）、《廣東省行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（廣東省人民政府令第93號(hào)）、《云浮市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（云府〔2014〕55號(hào)）。

    （二）起草過(guò)程

    通過(guò)征求意見(jiàn)、專(zhuān)家論證、網(wǎng)上公示、組織聽(tīng)證、局黨組會(huì)議審定、市司法局審查、市常務(wù)會(huì)討論等程序，我局對(duì)《管理辦法》進(jìn)行了不斷修改完善，最終形成了送審稿按程序報(bào)批。

   三、政策框架內(nèi)容

    《管理辦法》共涵蓋有九章節(jié)（含附則），64條款，具體內(nèi)容如下：

    第一章總則包括八條條款內(nèi)容。本章主要明確了辦法的制定依據(jù)及原則、“三舊”改造概念及適用范圍、“三舊”項(xiàng)目分類(lèi)、“三舊”部門(mén)職責(zé)等內(nèi)容。

    第二章“三舊”改造范圍和標(biāo)圖建庫(kù)包括四條條款內(nèi)容。本章主要明確了可納入舊改范圍情形、可新增入庫(kù)圖斑標(biāo)準(zhǔn)以及標(biāo)圖建庫(kù)動(dòng)態(tài)管理等內(nèi)容。

    第三章規(guī)劃與計(jì)劃管理包括九條條款內(nèi)容。本章主要明確了專(zhuān)規(guī)和計(jì)劃的編制和審批、單元規(guī)劃的編制依據(jù)、主體、編制內(nèi)容及審批、實(shí)施方案的編制與審批等內(nèi)容。

    第四章分類(lèi)推進(jìn)“三舊”改造包括九條條款內(nèi)容。本章主要明確了舊城、舊村、舊廠的改造方式與改造流程、舊村改造涉及住宅和集體物業(yè)復(fù)建的核定標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

    第五章地價(jià)計(jì)收與收儲(chǔ)補(bǔ)償包括四條條款內(nèi)容。本章主要明確了工業(yè)用地調(diào)整用途、舊村改造集轉(zhuǎn)國(guó)以及劃撥補(bǔ)辦出讓的地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)、政府收回工改經(jīng)營(yíng)性和征收集體土地用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

    第六章用地處理與土地供應(yīng)包括十八條條款內(nèi)容。本章主要是依據(jù)原省國(guó)土資源廳3號(hào)文，對(duì)云浮用地審批進(jìn)行調(diào)整完善，包括完善建設(shè)用地手續(xù)、集轉(zhuǎn)國(guó)手續(xù)、征收手續(xù)、違法用地處理及三地審批、公益性用地移交等內(nèi)容。

    第七章鼓勵(lì)扶持措施包括八條條款內(nèi)容。本章主要明確允許不符合土規(guī)的調(diào)整土規(guī)后納入標(biāo)圖建庫(kù)，允許建設(shè)用地通過(guò)土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用，允許通過(guò)復(fù)墾產(chǎn)生的用地指標(biāo)推動(dòng)項(xiàng)目歸并整合開(kāi)發(fā)，允許工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓等扶持措施內(nèi)容。

    第八章法律責(zé)任包括三條條款內(nèi)容。本章主要明確了“三舊”管理部門(mén)及改造主體的法律責(zé)任等內(nèi)容。

    第九章附則包括一條條款內(nèi)容。本章主要明確了辦法的實(shí)施期限。

    相比原《實(shí)施辦法》，《管理辦法》內(nèi)容存在以下九大變化：

    一是標(biāo)圖入庫(kù)規(guī)定更加完善；二是“三舊”改造管理流程體系更加規(guī)范；三是規(guī)劃引領(lǐng)作用更加突出；四是公益性用地落實(shí)更有保障；五是地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)更加優(yōu)惠；六是“三地”處理比例規(guī)定更加貼合實(shí)際；七是舊村、舊廠、舊城改造流程更加具體；八是項(xiàng)目審批手續(xù)更加優(yōu)化；九是“三舊”改造批后監(jiān)管機(jī)制更加健全。

    四、重點(diǎn)內(nèi)容解讀

    一是進(jìn)一步放寬入庫(kù)時(shí)限要求，將標(biāo)圖入庫(kù)的時(shí)間由原來(lái)的2007年6月30日前已建，改為2009年12月31日前已建的均可納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍。

    二是明確實(shí)行常態(tài)化全流程管理，規(guī)范“三舊”改造流程。為加強(qiáng)規(guī)劃管控以及項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管，新增了“單元規(guī)劃”、“實(shí)施監(jiān)管”兩個(gè)環(huán)節(jié)，使“三舊”改造流程更加規(guī)范。

    三是構(gòu)建改造單元規(guī)劃制度，突出規(guī)劃引領(lǐng)。對(duì)于涉及控規(guī)調(diào)整或控規(guī)未覆蓋的，編制的單元規(guī)劃可直接覆蓋控規(guī)。不涉及的，可直接按已批控規(guī)編制項(xiàng)目實(shí)施方案，無(wú)需編制單元規(guī)劃。

    四是優(yōu)先保障公益性用地供給，促進(jìn)城市形象提升。對(duì)涉及將工業(yè)用地改變?yōu)槠渌?jīng)營(yíng)性用地的自行改造項(xiàng)目應(yīng)將不低于該項(xiàng)目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于公益性項(xiàng)目建設(shè)。超出移交比例的部分可將容積轉(zhuǎn)移至開(kāi)發(fā)建設(shè)地塊范圍內(nèi)。

    五是調(diào)整土地增值收益分配機(jī)制，通過(guò)釋放三舊政策紅利來(lái)推動(dòng)征地工作。對(duì)市城區(qū)的舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造涉及將工業(yè)等土地用途改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地，國(guó)有土地使用權(quán)由政府依法收回的；或者在舊村莊改造中，涉及征收農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，可按土地出讓純收益的60%補(bǔ)償原土地權(quán)屬人。

    六是明確舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造模式、改造流程，分類(lèi)推進(jìn)“三舊”改造。

    七是強(qiáng)化行政司法保障，解決拆遷“釘子戶(hù)”難題。對(duì)由市場(chǎng)主體實(shí)施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的拆除重建類(lèi)改造項(xiàng)目，原權(quán)利主體對(duì)搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見(jiàn)，原權(quán)利主體可通過(guò)政府裁決、行政復(fù)議、行政訴訟以及強(qiáng)制執(zhí)行等手段要求限期搬遷。

    八是充分釋放政策紅利，多舉措推進(jìn)成片連片改造。允許通過(guò)土地調(diào)整置換、土規(guī)修改調(diào)整、國(guó)有和集體土地混合開(kāi)發(fā)以及復(fù)墾指標(biāo)的騰挪使用等手段促進(jìn)項(xiàng)目成片連片改造。

    九是明確舊村莊（居）復(fù)建量認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于個(gè)人住宅，辦法提出合法全部認(rèn)定、歷史合理認(rèn)定、違法不予認(rèn)定的原則，其中個(gè)人合法住宅可按“棟”或者“戶(hù)”的方式進(jìn)行核定，違法住宅若符合一戶(hù)一宅政策或者是86年之前可補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)的歷史建筑參照合法住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，不符合前述情形的違法住宅不予認(rèn)定；對(duì)于集體物業(yè)，有合法證明的按建筑面積1:1認(rèn)定，無(wú)合法證明且2009年12月31日前建成的按改造后村集體經(jīng)濟(jì)收益不降低的原則折算物業(yè)復(fù)建量。2009年12月31日后建成的集體物業(yè)不予核定。