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ppt圖解

一、制定的背景和必要性

近年，為提升中心城區(qū)首位度，我市積極調(diào)整和完善城市規(guī)劃，大力推進城市建設。在城市發(fā)展進程中，如何充分用好現(xiàn)有建設用地資源、發(fā)揮土地資源潛力，成為政府和職能部門必須面對的課題。

為強化國有建設用地改變用途管理工作，2017年以來國家及省自然資源主管部門陸續(xù)出臺一系列相關政策及規(guī)范性文件，對建設用地改變用途管理提出了新要求。如：

1.《廣東省國土資源廳關于進一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（粵國土資規(guī)字〔2017〕2號）要求，市、縣國土資源主管部門要在土地出讓前采用公開方式委托土地估價中介機構(gòu)進行地價評估，由土地估價師完成土地估價報告，并按要求由報告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。各地要將土地估價報告的估價結(jié)果作為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應政策和土地市場運行情況，集體決策確定土地出讓底價。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳、退繳地價款的，市、縣國土資源主管部門應當按前述要求組織評估，不得在未經(jīng)評估情況下，依據(jù)會議紀要和抄告單等形式或授意中介機構(gòu)評估等方式確定補繳、退還地價。

2.《廣東省國土資源廳印發(fā)<關于完善工業(yè)用地供應制度促進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導意見（試行）>的通知》（粵國土資規(guī)字〔2017〕3號），明確規(guī)定“對改變工業(yè)用途用于經(jīng)營性用途的，一律由市、縣人民政府收回土地并重新公開供應”。

3. 2017年11月1日起實施的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）代替原國標（GB/T 21010-2007）。

4.《國土資源部辦公廳關于印發(fā)<國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范>的通知》(國土資廳發(fā)〔2018〕4號)，對出讓地價評估的定義、目的、原則、方法、程序等進行了明確，進一步規(guī)范了擬出讓宗地土地使用權(quán)價格或應當補繳的地價款的評估。

基于上述背景，我市必須制定國有建設用地改變用途管理的規(guī)范性文件。

二、制定依據(jù)

1.《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂）

2.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議于通過，自2008年1月1日起施行）

3.《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行）

4.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2009年8月27日第十一屆全國人大常委會第十次會議第二次修正）

5.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過，自2016年12月1日起施行）

6.國土資源部《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）

7.《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令39號）

8.《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令21號

9.《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）

10.《國土資源部辦公廳關于印發(fā)<國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范>的通知》(國土資廳發(fā)〔2018〕4號)；

11．《廣東省國土資源廳關于進一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（粵國土資規(guī)字〔2017〕2號）

12．《廣東省國土資源廳印發(fā)〈關于完善工業(yè)用地供應制度促進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導意見（試行）〉的通知》（粵國土資規(guī)字[2017]3號）

13.《廣東省自然資源廳關于嚴格執(zhí)行土地利用相關政策規(guī)定的通知》（粵自然資利用發(fā)〔2018〕9號）

三、制定目標

國有建設用地改變用途管理暫行辦法將與自然資源部、省自然資源廳的有關規(guī)定、政策進行充分銜接，以進一步加強建設用地管理，合理利用和優(yōu)化配置土地資源，嚴格規(guī)范土地用途改變的行為，保障土地所有者、使用者合法權(quán)益。

　   四、相關名詞解釋

     評估土地市場價格是指土地估價機構(gòu)按照《國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》等規(guī)定的程序和方法，評估擬改變土地用途應當補繳的地價款。

土地增值部分是指公開出讓成交價減去收回土地補償款的差額。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 的相關規(guī)定，原土地使用權(quán)分成所得部分免征土地增值稅。

五、主要內(nèi)容解讀

《暫行辦法》主要包含有制定背景、適用范圍、具體內(nèi)容、機構(gòu)職責、實施時間等方面，具體共有13項條款內(nèi)容。

（一） 明確適用的范圍為本市云城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)依法取得的國有建設用地，涉及改變用途的事項。

（二） 明確辦理土地改變用途補繳地價款的程序、確定補繳地價款的方式。對于以前沒有取得規(guī)劃設計條件的已發(fā)證土地改變用途如何評估收取補繳地價也作出了規(guī)定。特別說明如因改變規(guī)劃條件造成土地價值降低的，不退回地價款。

（三） 解決了歷史遺留的房改房、集資房土地證載用途與房屋證載用途不一致的問題。將“已辦理房產(chǎn)證或者房地產(chǎn)權(quán)證的房改房、集資房，土地證載用途與房產(chǎn)證或者房地產(chǎn)權(quán)證證載用途不一致，改變土地用途不影響建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全的”納入申請改變用途的條件之一。

（四） 明確已取得土地使用權(quán)證的土地因規(guī)劃調(diào)整改為教育、公園綠地、道路等公共管理和公共服務設施、交通運輸用地的地塊處理時間和方式以及收回時的價格評估條件。時間為“待正式實施規(guī)劃時；方式為“由政府統(tǒng)一收回土地”。收回時的價格評估條件為：收回時按證載用途、出讓時取得的規(guī)劃條件，評估收回土地市場價格；沒有取得規(guī)劃條件的，按證載用途和容積率2.0評估收回土地市場價格。

（五） 明確工業(yè)用地改變用途用于經(jīng)營性用途的，一律由政府收回并重新公開供應(“三舊”改造用地除外），實行“掛賬收儲”、公開出讓、收益分成。

1.掛帳收儲指自然資源主管部門制定收回土地方案（收回參考價、約定交地時間、出讓計劃、效益分析等），報政府批準后與土地使用權(quán)人簽訂收回土地協(xié)議書，但是暫不支付收回土地補償款。

2.公開出讓是自然資源主管部門將收回的土地通過掛牌的方式在公共資源交易網(wǎng)公開選取受讓人。

3.收益分成是指土地增值部分即土地公開成交價減去收回土地補償款的差額由政府與原土地使用權(quán)人平均分成。且說明原土地使用權(quán)人獲得的分成部分，是政府給予原土地使用權(quán)人的額外補償款。

4.工業(yè)用地收回時只對土地作補償，原則上由原土地使用權(quán)人自行拆除地上建筑物，且要求土地使用權(quán)人的土地及其地上建筑物產(chǎn)權(quán)證書在收回土地后一并注銷。

5.原土地使用權(quán)人應按協(xié)議在規(guī)定的時間內(nèi)交地，政府應在原土地使用權(quán)交地后一年內(nèi)組織持牌出讓，明確了雙方違約的責任。

（六）其他

1.明確政府部門工作人員和原土地使用權(quán)人在工作中的違法違紀行為的處分措施。

2.明確有效期，以及其他各縣（市、區(qū)）、云浮新區(qū)可參照執(zhí)行。